Spółdzielnia Mieszkaniowa pracowników WSK PZL w okresie ostatnich lat była poddana wielu niekorzystnym zjawiskom tak w zakresie formalnym jak i technicznym z równoczesnym brakiem jasno wytyczonych celów w części dotyczącej utrzymania zasobów zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami , jak i dostosowania poprzez racjonalną modernizację substancji budynkowej do obecnie obowiązujących standardów.
Fakt że zmieniały się władze spółdzielni przy równoczesnym braku ciągłości koncepcyjnej zarządzania , spowodowały że budynki ( ze szczególnym wskazaniem budynku 1AB) i tak, obciążone bardzo wieloma błędami architektonicznymi, zamiast te błędy likwidować , lub ograniczać negatywne skutki , to te błędy potęgowały .Równocześnie przyspieszając niszczenie budynków a tym samym skracając okresy między remontami powodując dodatkowe nieuprawnione koszty.
Źle wykonane obróbki blacharskie, i niezgodnie z elementarnymi zasadami sztuki budowlanej skutkują postępującą erozją tynków elewacyjnych , i ich rozwarstwianiem ,w wyniku działania wody i mrozu ,wylewek na galeriach , gdzie żywotność wylewki była przewidziana na minimum 60 lat, Bardzo duża ilość przeszkleń i przestrzeni wspólnych powoduje że koszty ogrzania budynku w dobie rosnących cen energii , już teraz zaczynają być nieracjonalne . A zjawisko to będzie narastać w wyniku wciąż podnoszonych cen dostawcy. To trzeba będzie naprawić w ciągu najbliższych dwóch -trzech lat.
Także kwestia nie najlepiej zaprojektowanej i wykonanej instalacji CCWU nie uwzględniającej możliwości częściowego iodzysku ciepła będzie niestety generowała coraz większe koszty podgrzania wody , gdzie średni koszt podgrzewu kubika (m3 ) wody w innych spółdzielniach czy wspólnotach to przedział od 12 zł/m3 do 18 zł/m3 a w spółdzielni pracowników WSK –PZL. w chwili obecnej ,to 25 zł/m3. Dodatkowo długoletnie umowy zawarte z MPEC wymuszają do sierpnia 2028 roku korzystanie na dotychczasowych niekorzystnych warunkach z dostaw energii . Należy mieć na względzie że te koszty będą wciąż rosły.
W zaistniałej sytuacji zarząd proponuje przyjęcie następujących działań , tak aby w określonej perspektywie doprowadzić do istotnego ograniczenia kosztów korzystania z mieszkania .
Przysporzenie nowych elementów dochodu dla spółdzielni poprzez lepsze wykorzystanie powierzchni które w chwili obecnej nie przynoszą korzyści adekwatnych do ich usytuowania na terenie dzielnicy Krowodrza , gdzie koszty najmu lokali użytkowych kształtują się na poziomie od 30 zł/m2 wzwyż
a/100 m2 w piwnicach budynku 1AB
b/ 60m2. po usunięciu stacji trafo w parterze w budynku Wybickiego 3
Wykazane pomieszczenia po rewitalizacji i przystosowaniu do wynajęcia powinny przynosić rocznie od 60 000 do 90 000 zł przychodu. Co w przeliczeniu na mieszkanie dawało by dofinansowanie do opłat za mieszkanie rzędu 6 +_ 50gr/m2 za rocznie co na mieszkaniu 50 metrowym daje kwotę 300zł.
Oczywiście w celu osiągnięcia zamierzonego efektu należy ponieść koszty które będą uwarunkowane standardem czyli za jakie będziemy pieniądze będziemy chcieć wynajmować te lokale.
Niemniej podstawowy koszt to doprowadzenie do tego aby wejście do lokalu w budynku Wybickiego 1AB było usytuowane niezależnie , tak aby nie było możliwości wejścia na klatkę schodową .
W przypadku pomieszczeń po stacji trafo będzie konieczne wypowiedzenie umowy z Turonem wraz propozycją lokalizacji zastępczej dla transformatora. Tutaj główna część kosztów pozostaje po stronie zakładu energetycznego. Ale po stronie spółdzielni będzie późniejsze odpowiednie zaadaptowanie pomieszczenia i formalne przygotowanie lokalu do wynajęcia.
To może skutkować kosztami na poziomie ewentualnych rocznych przychodów z wynajmu ale dzięki temu od początku spółdzielnia będzie miała jasno określone wpływy.
Ograniczenie kosztów bytowych związanych z CCWU . W chwili obecnej przez najbliższe 8 lat będzie konieczne stosowanie się do dyktatu MPEC w zakresie konieczności niezmienionej wartości odbioru energii dla celów CO i CCWU Po upływie tego okresu spółdzielnia będzie mogła dokonać zmian które obniżą koszty dostawy energii dla celów CCWU o połowę . Będzie to możliwe po założeniu baterii solarnych na dachach obydwu budynków tak jak to zostało zrobione w kilkunastu spółdzielniach na Śląsku ale i w Krakowie budynki SM Mistrzejowice Północ, SM Zwierzyniecka, SM Hutnik , gdzie koszt podgrzewu nie przekracza 15 zł/m3. W tym celu należałoby po pierwsze gromadzić środki przy równoczesnym uwzględnieniu dotacji z WFOŚ (obecnie dofinansowanie wynosi do50% kosztów kwalifikowanych) Po stronie spółdzielni pozostaje konieczność przygotowania projektów i uzgodnień tak aby natychmiast kiedy będzie to możliwe ograniczyć do minimum kosztowne dostawy i dyktat monopolisty jakim jest MPEC.
W tym celu należałoby dostosować i zracjonalizować stawki funduszu remontowego w taki sposób aby przez pozostały jeszcze okres 8 lat uzbierać środki na zainstalowanie zestawów baterii solarnych i elementów fotowoltaiki .wraz z buforami na wodę z recyrkulacji. Celem takich działań byłoby obniżenie kosztów oświetlenia klatek schodowych i oświetlenia ulicznego oraz kosztów działania wind osobowych szlabanu i domofonów. Wstępna analiza pozwala na przyjęcie następujących założeń : stawka funduszu remontowego zostanie ustalona w wysokości 1,5 złotego z 13 tys. metrów naliczeniowych . Daje to w ciągu roku kwotę 243 tys. Co w ciągu pozostałych jeszcze 8 lat pozwoli uzyskać kwotę 1.872000 zł co powinno stanowić ponad połowę kosztów takiej modernizacji. Zakładamy że nadal będą obowiązywać dofinansowania do Odnawialnych Źródeł Energi na poziomie zbliżonym do obecnych. Przyjęcie takiej koncepcji pozwoliłoby na zrównoważone i rozsądne ograniczenie kosztów modernizacji budynków przy równoczesnym bieżącym dopilnowani.